中国超级房地产泡沫 即将破裂？ (中国论坛)

作者: 金融, 发表于: 星期二, 三月 03, 2015, 23:51 (3556天前)

中国超级房地产泡沫 即将破裂？

　　在面临现在的通缩压力，相信中国央行会更为优先对抗通缩，进行货币宽松政策，而这将使得超级房地产泡沫破茧而出。

　　中国央行接连降息恐致房地产泡沫破裂

　　综合媒体3月3日报道称，2015年3月1日起，中国央行正式下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。业内人士表示，央行对称降息是对目前经济下行和通缩压力的反应。同时，降息将放大市场利好，购房者对市场的预期将明显向好，楼市有望迎来“小阳春”。

　　本次降息后，当前五年以上金融机构贷款基准利率已降至十年来的最低水平。按照套总价200万元、首付30%、等额本息30年按揭购房来计算，上次降息后消费者共需支付167.05万元的贷款利息，较此前节省 13万元。而本次降息后，贷款利息为158.94万元，再节省8万元。市场人士普遍预计，在购房成本大幅下降的基础上，部分观望需求将入市，进一步推动成交回升。

　　华泰证券研究员曹光亮的研究报告认为，没有破灭的地产泡沫和日益严重的通缩压力将是中国地产未来几年的主要矛盾，而通常央行会优先选择抗通缩，这将促使房地产出现超级大泡沫。

　　近期经济数据仍显疲弱，尤其是通缩风险步步紧逼，这日渐成为政策调控更具决定性意义的参考变量，应该也是央行年后尽快降息的重要原因。

　　1月份国家统计局公布的CPI数字仅为0.8%，创下 2008年金融危机以后的最低值。而PPI已经连续35个月负值。2月份已公布的数据如2月汇丰PMI、地产销量、电力耗煤增速等均表现不佳，种种迹象表明中国正面临通缩威胁。央行主管媒体《金融时报》日前也刊文称，中国通缩风险已近。

　　美国经济的一枝独秀和强劲复苏，导致美元相对于其他主要货币走势强健，全球因“强势美元”正在面临越来越明显的通缩风险。

　　为了对抗此风险，包括英国、加拿 大、日本在内的主要经济体集体选择通过降息或者“QE”的手段对抗通缩这个可怕的魔鬼，免得陷入日本式20年的梦魇：欧洲央行行长德拉吉在1月 22日宣布，从3月起每个月购买600亿欧元，并将持续到2016年9月，启动了欧版的“QE”;澳大利亚、加拿大、印度等选择降息;中国央行也决定从 2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5%个百分点，加入货币放水行列。

　　很显然，这次全球央行选择“放水”的集体行动逻辑，绝非上世纪30年代大萧条时代罗宾逊夫人所谴责的“以邻为壑竞相贬值”的贸易保护主义游戏，而是面对通缩这个共同的敌人，全球央行同时扣动扳机，避免经济在2015年因为通缩而进入寒冷的“冰河时代”。

　　对于中国降息、降准，中国人还是有些忌惮的，因为前几年无节制的宽松货币政策引发了经济严重通胀和房地产泡沫。

　　但与前几年不同的是当下的中国经济和全球很多经济体一样，都面临着极其可怕的通缩危险。同时，中国地产行业并没有出现崩盘式回调，相反地产价格维持高位，地产公司日子甚至比2011-2012年周期更为好过。70大城市新建住宅价格，相比2013年最高点也仅下跌4.8个百分点。华泰证券认为，通缩压力与地产泡沫共存是一个不太常见也是值得深入研究的问题，这一问题的最终解决将影响到地产行业未来几年的发展。

　　华泰证券认为，如果像2008年那样地产泡沫炸裂与通缩同时来临，央行选择很简单，玩命宽松即可。如果地产与CPI同时到达高位，政策选择也很简单，不停加息便是。

　　唯独地产泡沫高位徘徊，通缩压力却已来临时，央行政策选择最为艰难，若利用宽松政策拯救经济脱离通缩区域，则势必将地产泡沫吹的更大，若不宽松任由地产景气程度下行，则势必招来更深的通缩。

　　此外，房地产景气水平越高，对应的完美利率水平就越高。因此在地产景气程度高时降息，更容易将利率打到完美利率水平之下，也更容易刺激起地产行业的再度繁荣。

　　华泰证券总结了19个国家央行29次面临这种两难选择时的政策抉择，发现在更深通缩与更大泡沫之间，所有央行无一例外地选择了更大的地产泡沫，即为了将经济脱离通缩区域普遍容忍了房价的快速上涨。

　　这是因为通缩除了会导致经济衰退、失业率上升以外，还能让传统货币政策失效。在央行的工具箱中，名义利率没有上限，却有一个逻辑上的下限，即不能低于0。如果经济进入通缩区域，经济体内的实际利率水平将不再受央行控制。

　　即名义利率很低，但由于通缩的存在，实际利率可能越来越高。央行只能束手无策，呆萌萌地看着经济堕入螺旋式下降之中。因此全部的央行在面临通缩威胁时，都无一例外地选择货币宽松，而情愿付出地产泡沫越来越大的代价。

　　同时，知名财经人士占豪表示，中国宏观经济调控最怕的就是房价再上涨。因为，一旦房价再次出现大涨，宏观政策调整空间将被挤压殆尽，中国经济结构转型和产业升级将受到严重影响，中国宏观经济将可能发生严重紊乱。

　　占豪说，去年的意外大幅降息，虽然房价暂时没有大涨，但出现大幅放量购买却是不争事实。今年这次降息，显然会在上次降息的基础上对楼市构成刺激。至少，房价短期内很难再跌了。如果上半年再降息和降准，则下半年房价出现上涨的可能性会大大增加。若进一步降息降准，到2016年房价是否会出现大幅上涨就是很难准确预知的事了。

　　实际上，本次降息前，一线城市的楼市表现便已经开始好转。根据中原地产市场研究部统计数据显示，2月份北京新建住宅签约套数为4,678套，网签成交量环比出现大幅度下调，但同比去年2月份的2,221套依然有多达一倍的涨幅。二手房方面，2月份北京二手房共成交8,672套，成交均价3.05万元/平方米，略高于1月份的3.04万元/平方米，已经连续5 个月环比上涨。

　　从2014年四季度开始，一、二线城市的房地产市场已经明显企稳升温，在连续降息的影响下回暖程度势必加大，虽然统计局公布的1月份房价指数显示房价仍然在调整，但一线城市特别是北京等城市的二手房价格已经连续多月环比上涨，这种情况下，降息将放大市场利好，购房者对市场的预期也将明显向好。预计一、二线城市可能出现小阳春，三、四线城市的房地产市场也有出现暖冬的可能性。

　　知名财经作家刘晓博表示，从对经济的作用上看，目前这个阶段，降息不如降准、降准不如贬值。代价最小、管用的刺激手段，只有人民币的适度贬值。至少从制造业的角度看，这样可以让他们真正解困。但同时他也表示，人民币贬值，会让楼市、股市感受到压力，让正在全力拓展国外市场的那一批企业利益受损。

　　况且，人民币贬值是被动的，央行不会主动贬值的。财经学者如松认为，任何一种货币，如果实施主动贬值，必须有足够的信用积累，同时自身货币的发行必须是非常清晰的，只有如此，本币持有人的信心才不会动摇。央行没有主动贬值的本钱，何况，贬值开始就会形成贬值预期，加速资本外流，对资产价格不利。

　　也就是中国应对通缩与房地产的碰撞已经没有什么好的办法了，而中国地产行业的大拐点肯定没有到来。在面临现在的通缩压力，相信中国央行也会像其他央行一样，将对抗通缩放到更为优先的低位，进行货币宽松政策，这无疑将会使得泡沫的扩张速度加快。