农村建设用地和房产，该如何进入市场？

作者：岩华

目前，中国农村“集体所有”土地，存在严重的制度缺陷，处于“产权不明”的混乱状态。一个普通乡村干部就可以“集体名义”私自开发、挪作他用或违法倒卖，乱占耕地，私建没有产权和土地使用权的“小产权房”，从中贪污私分――所谓的集体所有土地，事实上只属个别“干部”所有，在制度和法律上缺乏监管。

因此，中央应采取明确措施，将农村“集体所有土地”，统一规划为“公有土地（或国有土地）”，跟城市的国有土地一样，由县区以上政府统一规划、严格监管。村干部不能拥有任何“土地处置权”，禁止任何官员、个人和乡村干部，以“集体名义”私自开发、挪用、出租、转让或出售“集体土地”。

所有农村集体所有土地应由区县级以上国土局制定“土地规划（zoning）”，对每块土地，规定具体用途和限制容积率。例如耕地、农场、森林、草原等，不能转变为其他用途，乱建住房或开发房地产。建筑物占地不能超过80%，楼房不超过几层等。所有公地应由乡镇以上政府以公开拍卖、招标、出租、承包等公开透明的形式，向社会开放，公平竞争，以杜绝目前普遍的“土地贪腐”。

解决目前城市用地紧缺和房价虚高，以及中国房地产未来的健康发展，应象中国城市土地开发一样，让农村宅基地和房产进入流通市场。但是，绝对不能以产权不清的“集体所有”形式，进行交易。否则，必将引发那些掌握“集体土地使用权”，却毫无监管的村官，官商勾结、贪污私分。从而引发和普遍贪腐,官民“暴力博弈”，及没完没了的群体事件。

如果以“集体所有”形式开发，就会被村官和开发商“黑箱作业”，剥夺农民权益，贪污私分－－目前中国70%以上的“群体事件”和贪腐大案，都是由此引起！如果全国各地给予村官土地处置权，全国土地贪腐及农民反抗将一发而不可收。因此，村集体不能土地处置权，也不能有“小金库”，所有收入都应上交乡镇以上政府，村干部的工资补贴应由乡镇政府发放；农民福利及补贴也由乡镇政府直接发放给农民，避免村干部克扣贪污。

农民宅基地和房产，应象中国城市一样以“清晰产权”，进入市场。目前进行的土地物业登记，应理清每块土地的所有者和具体用途。除了村民占用的宅基地，以及用作道路、场馆、广场、公园、草坪、公测、湖泊等“公共用地”，其他土地只能规划为耕地，回归农田。农村绝不应再有作为工业、商业及服务业开发建设的“集体建设用地”，村内小商业、服务业应在农民自己的宅基地和物业上进行。

如果政府要发展工商服务业，或增加住房用地、开发房地产(城镇附近)，也应由区县以上的政府统一规划，设置居民小区，工业园、商业服务业园。并象城市的开发物业那样，由县区以上政府采用公开招标、竞价拍卖等，严格按照法定程序进行。任何村干部都不能以“集体”名义将公共土地“流转”，更不能私自出售、出租、转让给他人或公司，挪做商业开发、工业建设或房地产业等用途。

农村土地“确权颁证”后，允许农民将宅基地和物业，按市场价格自由买卖，抵押和继承。这样，就形成城乡一体的土地物业流通市场。那时，无论城乡所有房产都有合法产权，不仅可缓解大城市的高房价及用地压力，更从跟本上解决“小产权房”问题。

附新闻：北京开始“集体土地”建租赁房试点

《北京日报》报道，北京副市长陈刚透露，北京市政府已经批准了在集体土地建租赁房的试点方案。已有5个农村集体经济组织申请建设租赁住房1万多套。利用农村建设用地建设的租赁房，将可面向没有北京户籍的流动人口，以市场价格出租，收益归村集体经济组织所有。

北京和上海的试点申请已经获得了国土部的批准。而国土部门在近期还有望专门下发文件，对此类试点予以进一步的规范约束。外界对此举仍存在担忧，集中在是否会出现小产权房问题，以及集体建设用地的拥有者和使用者如何维护其利益。

一位打算申请试点的地方国土厅长直言，因为目前在制度设计上还不能保证不出现新的小产权房，所以目前不敢轻易开展这方面的工作。国土部去年5月份下发的《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》中，曾为此试点设定了几大原则：控制规模、优化布局、集体自建、只租不售、土地所有权和使用权不得流转的原则。

“如果要搞试点，就得提前设计好一些行政手段，能够掌控住局面。比如把这些集体建设用地集中到其所在的区县这级政府手中，先确定责任对象，万一出现了小产权房，我们可以此确定需要对谁进行问责。”上述地方国土厅长称。

住建部住房保障司司长冯俊上月底接受在线访谈时则表示，集体建设用地建设公租房，其产权还是归农村集体经济组织，土地性质也不变，还是农村集体土地，只是允许用租赁的方式租给住房困难的家庭。而且整个建设当中也要严禁占用耕地等，也是有一定的限制。

“不是说想盖就盖，不是说借这个名义把土地所有权变化了，也不能变相地卖了。所以它和小产权是完全不同的概念。”冯俊称。但学者担心的是，最终的租金和收益交给谁呢？集体组织－－岂不还是继续官民的“暴力博弈”？那不是新的“产权不清”的老问题，又是什么？