纽约时报：住纽约曼哈顿豪华公寓的穷人们

　　布兰登·迪斯(Brandon Deese)现在住的房子，跟他从小长大的地方只隔了几个街区，但是两者或许可以说是两个世界。

　　迪斯现年23岁，小时候住的地方叫切尔西-艾略特住宅楼(Chelsea-Elliott Houses)，是上世纪20年代曼哈顿西区的一个公共住房项目。但是去年，他在一次房屋摇号中幸运地击败了成百上千名竞争者，在位于西26街260号的切尔西公园(Chelsea Park)租到一套保障型公寓。而切尔西公园是一栋奢华的出租公寓楼。

　　“以前我下楼，看到的是瘾君子和毒贩。现在我下楼，看到的是门卫，”迪斯说。他自己就在上西区做夜班门卫。他的单间公寓每月租金是540美元（约合人民币3321元），相当于在市价的基础上打了83%左右的折扣。根据房地产网站StreetEasy上的挂牌信息，该房屋的租金市场价在3200美元（约合人民币19682元）左右。

　　近二十年来，私人开发商已经借助于各种各样的项目，建造了100多栋面向混合收入人群的建筑，如切尔西花园。它们大多位于曼哈顿及布鲁克林的士绅化地区。在这些建筑中，多数公寓是市价住宅，少数公寓——通常占比为20%，被预留给了中低收入的纽约人。通过预留这些住宅单元，开发商不仅可以获得丰厚的减税优惠，还能被获准建造更大的住宅，发行债券筹措资金。

　　上述建筑往往被称为“80/20”（代表按市场价格租售和给低收入者预留单元的占比——译注），针对它们的竞争非常激烈。有成千上万的纽约人会提交申请，但是相关规定非常严格，只有特定收入的人群才能居住，而且申请者必须提交详实的文件资料，比如工资单、电话账单和银行对账单。良好的信用评分也很重要，一般要达到650分以上。就算只犯了一个小错误——比如采用了快递而非平邮的方式寄送申请资料，你也有可能会失去摇号资格。一般来说，开发商必须优先考虑住在本地的人。

　　在白思豪(Bill de Blasio)市长的推动下，这些面向混合收入人群的开发项目或将得到进一步普及。白思豪政府已定下目标，拟在接下来的十年里，以资金支持建设或保护20万个保障性住房单元。其中一项措施很可能是强制的包容性区域划分(mandatory inclusionary zoning)。也就是说，如果开发商的项目所在社区已被重新区划，以提高住房密度，那么开发商就必须从其市场定价的项目当中，拿出一部分作为低价住宅单元。而在以前，这一项目的执行是自愿的。

　　“我们的目标，是切实构建出更多经济多元化的社区。”纽约市负责住房和经济发展的副市长艾丽西亚·格伦(Alicia Glen)表示，“我们致力于增加保障性住房的建设活动，同时确保在这一过程中创造更多面向混合收入人群的项目。”

　　对于很多人来说，当前的体系是有效的，只不过偶尔也会出现不可避免的问题。

　　法尔斯·奥马尔(Farse Omar)现年27岁，从小和迪斯一起在切尔西-艾略特住宅楼长大。虽然他最近也搬离公房、住进了不远处的西28街上的一栋豪华出租公寓楼，但他差点就错过了这个机会。

　　去年10月的一天，奥马尔正步行去西村的第41公立学校——他在那里当兼职助教。走到半路，他看见有位女士在发传单。“我直接从她身边走过去，什么也没想，”他说，“但是走过半个街区，我改变了主意，回去拿了张传单。”

　　传单上介绍了AVA高线大楼(AVA High Line)的房屋摇号信息。AVA高线大楼是一个正在扩张的开发项目，位于西28街的525号。这栋出租住宅楼毗邻那座空中公园，其亮点是后院有一处营火坑、楼内设有一间健身房和一个家具陈列室般的超宽敞大厅。大厅里悬挂着多面镜子，看起来颇有艺术气息；休息区零星分布在各个角落；书架上摆着大富翁(Monopoly)这类桌游，看起来颇具戏谑意味。这栋楼内有710套市价公寓，并提供142套保障性住房——包括50套单间公寓、69套一居室和23套两居室。奥马尔加入了抽签，将目标锁定在一套单间公寓上。这套公寓的申请者年收入必须在19749美元（约合人民币12.1万元）到36120美元（约合人民币22.2万元）之间。

　　奥尔马的年收入是22000美元（约合人民币13.5万元），他中了签，于今年6月搬进一套租金为每月520美元（约合人民币3198元）的单间公寓。根据该楼盘官网上的信息，楼内市价公寓的月租至少在3065美元（约合人民币18851元）。

　　和部分（但非所有）面向混合收入人群的住宅楼一样，AVA高线大楼允许所有住户使用后院、休息室等设施，只不过使用健身中心还需每年多花500美元（约合人民币3075元）。奥马尔说，他不太可能花这个钱。

　　虽然是同一屋檐下，但是低价公寓和市价公寓并不相同。

　　“保障性住房和市价房的租金差别很大，”大楼开发商Avalon Bay的高级副总裁马丁·皮亚佐拉(Martin Piazzola)说，“这些单元的装修肯定会有差别——比如厨房里是用不锈钢橱柜还是单色橱柜——不过电器设备都是差不多的，大小也一样 。”

　　当摇号机（其实是一台电脑）的轮子还在转动时，奥马尔跟母亲住在一起。他说，自从自己租了单间公寓以后，他变得更成熟了。比方说，他现在有了一笔固定的预算，自己采购生活用品。

　　“自从搬进来以后，我变得更独立了，”奥马尔最近说，当时他组织了一场儿童足球游戏，正站在一群夏令营营员当中。除了兼职做助教以外，奥马尔还是哈德森协会(Hudson Guild)的活动协调员。哈德森协会是当地的一个社区中心。“如果我想继续身兼二职的话，我也不知道自己到底想要做什么。但是既然一个人搬出来住了，我就不得不变得更负责任，开始考虑那些问题。”

　　现年24岁的雷·贝尔(Ray Bell)，是迪斯在切尔西公园的邻居。贝尔在金融行业工作，上个月才和两名室友从穆雷山(Murray Hill)搬进这栋大楼。在记者告诉他之前，他还不知奢华公寓里夹杂着面向低收入人群的单元。

　　“我不知道，没人告诉过我们。”贝尔说。

　　“如果有人问，我会很乐意解释的，”胜利地产集团(Triumph Property Group)的首席执行官亚当·迪希克(Adam Disick)表示。胜利地产集团目前正与海勒组织(Heller Organization)共同负责切尔西公园的租赁。“要是没有人问，我不会披露这件事，因为我觉得这对租房并不重要。我不会说，‘嘿，住你隔壁的人在银行工作，收入有300万美元（约合人民币1845万元），’或者，‘住你隔壁的人是因为摇号中了签才搬进来的。’这是一个难以掌握的平衡，但是如果他们问起来，我什么也不会隐瞒。”

　　不同的楼盘有不同的政策。举个例子，AVA高线大楼的网站在“社交特色”一栏的最后一条里就注明，“提供保障性住房”。有些市价房的住户心里很清楚，楼里有一些低收入的住户跟他们同住在一个屋檐下。

　　“这很明显。”Urban Compass公司的房地产经纪人马特·阿米科(Matt Amico)说。阿米科是西20街180号威斯敏斯特(Westminster)奢华出租住宅楼的市价房租户。他说，大楼里有些租住保障性住房的居民，会带着笔记本在大厅里待很长时间，因为那儿有免费的Wi-Fi服务。他认识其中的一些人。“这是个出租楼，你从一开始搬进去的时候就知道它是个‘80/20’，所以没什么大不了的，”他说，“如果真的那么介意，你就不会搬进去了。”

　　跟多数挤住在小房子里的纽约人一样，在面向混合收入人群的公寓楼里，租户们也很少互相来往，见了面只是礼貌地点点头，挥挥手。他们虽然可能住在同一社区，但是一般会光顾不同的店面——比方说，奥马尔购买食品的地方是Western Beef，这是一家位于西16街的副食店，那里的物价跟街对面的切尔西市场(Chelsea Market)可不在一个水平。在切尔西市场，一杯冰咖啡要5美元（约合人民币31元）。

　　然而，虽然这两个群体之间可能鲜有交集，却也时有摩擦。比如说，在威斯敏斯特大楼，阿米科说他听说有些人对聚集在大厅里的租户颇有怨言，大楼里张贴了告示，提醒居民注意保持得体的大厅礼仪。只不过，大楼所有者Related Companies公司的女发言人表示，她没有接到过相关的投诉。

　　作为一名身材高大、身高6.1英尺（约合1.86米）的美国黑人，迪斯经历过一些令人难受的时刻。有一次他跟朋友从家里出来，准备下楼到大厅去，有个白人邻居看到他们走近，“把前门哐的一声关上，锁上了所有的锁，”他说，“这很荒唐，因为门在关闭时就会自动锁上，所以从没有人会去上那些备用锁。”

　　奥马尔才搬进AVA高线大楼，他依然有点在意自己的身份地位。“如果楼里举办面向全体居民的社交活动，比如酒会什么的，我会去参加，但我会带上一个朋友，”他说，“我不想去了之后就在那傻站着，给人的感觉就像，‘噢，那个低收入的家伙来了。’”

　　阿米科的家，西20街的威斯敏斯特大楼。　　Richard Perry/The New York Times

　　在大多数“80/20”中，保障性住房和市价单元混杂在同一栋楼里，两个租户群体紧紧相邻。

　　但是，在有些面向混合收入人群的开发项目中，保障性公寓和市价单元被安排在不同住宅楼内。此外还有所谓的“寒门”，那是给非市价房租户准备的单独入口。近几个月来，这样的安排受到了抨击。2009年，市政府曾对区划法规做出改动，允许滨江大道(Riverside Boulevard)40号这类住宅楼针对不同群体设置不同的入口。而今，市政府表示将对这一改动做出修订。

　　“这样的安排会提醒你注意自己的身份，”戴西·费尔敏(Daisy Fermin)谈到自己的生活状况时说。费尔敏现年34岁，住在布鲁克林威廉斯堡的高层项目Edge附属的一栋低层建筑里。她住的这栋楼位于北6街34号，既没有门卫，也没有配套设施，窄小的大厅被漆成单调的淡绿色，里面只放了几盆枯萎的室内植物和一台ATM机。条件跟几步之遥的的另一栋Edge住宅楼相差甚远。那栋楼里都是奢华市价房，住户们坐拥一览无余的水景和众多配套设施。大厅也超级宽敞，里面安装了壁炉，铺着闪闪发光的面砖，还配备了门房。这两栋楼由开发公司Douglaston Development建设，隶属于同一个面向混合收入人群的项目。Douglaston Development拒绝对此发表评论。

　　“这些人住的楼，条件好得惊人，里面有泳池和各种各样的设施。我可以从窗口看到，但我自己应该是没法进去的，”费尔敏说。她在纽约市人力资源局(New York City Human Resources Administration)担任资格认定专员，年收入31500美元（约合人民币19.4万元），房租每个月976美元（约合人民币6003元）。她说自己一个月实际到手的收入是1600美元（约合人民币9841元），“而房租已经将近一千美元，所以交完房租后，我就没剩多少钱了。”

　　由于房租在上涨，而且据她说，公寓的乙烯基柜面一沾水就会弯曲，地板砖上也有裂口，因此费尔敏正准备再次摇号，找个房子搬出去。

　　但摇号是个艰难的过程。“他们让你用平邮寄送申请材料——不能用快递，也不能用挂号信。而且你必须滴水不漏地完成每一个指示，要不然就会失去资格。”Citi Habitats公司的经纪人娜塔莉亚·帕迪亚(Natalia Padilla)说。她自己申请过摇号，也帮客户申请过。

　　举个例子，费尔敏申请参加针对北6街的单间公寓的摇号时，被拒绝了两次，她两次都提出了异议。“他们先是说我赚得太多，后来又说我赚得太少，最后终于说我赚得不多不少了。我就像金发姑娘似的（Goldilocks，金发姑娘的故事出自格林童话，讲的是一个金发姑娘误闯进了三只熊的家，看见桌上有三碗粥，她不吃热粥，不吃冷粥，只挑不冷不热的吃，吃完后挑了张刚好舒适的床睡了——译注）。”

　　面向混合收入人群的开发项目有望增加，根据布鲁克林商业区伙伴关系(Downtown Brooklyn Partnership)组织的数据，单是布鲁克林商业区就会新增1100套保障性公寓。在这种情况下，支持保障性住房的人士已开始提供指导，帮助申请者完成手续。

　　还有一些人正在推动放宽严苛的收入限制。目前的收入限制要求申请者的收入水平必须满足特定数额——多一美元或者少一美元都不行；同时还要有良好的信用评分，有能力支付租金。人们担心的另一个问题是，许多面向混合收入人群的开发项目，将收入非常低的纽约人排除在外，反而青睐收入更高的人群，而且许多住宅楼里提供的房型都是单间公寓和一居室公寓，很少有适合家庭居住的较大单元。

　　“这个现状给人的感觉是，开发商更欢迎单身族、小两口和收入可能符合条件的年轻职业人士，而不欢迎低收入的大家庭。”纽约市议会代表布鲁克林第39选区的议员布拉德·兰德尔(Brad Lander)说，“你不会因为申请的住宅单元面积更大而收到更多补贴；不过这些大单元的建造成本更高，所以建造面积较小的公寓也是有经济利益驱动的。”

　　开发商也在与摇号作斗争。他们需要花很大的精力，从成千上万名申请者中寻找符合所有条件的人。举个例子，切尔西公园内只有51套公寓，却有15000名申请者在竞争。对于那些中了签的幸运儿来说，这件事可能会给他们的生活带来深远影响。

　　“它改变了我的生活，”迪斯说，“有些人看到我，觉得我是少数群体，可能会瞧不起我，但我不在乎，”他说，“我不敢相信自己住进了那样的地方，我才23岁就有自己的房子住。我之前一直觉得我会过上好生活，只不过没想到会这么快。”