土改催生城市资本下乡买地 买晚了赚的就少了

来源：每日经济新闻 作者：张雯

原标题：“空心合作社”加价倒卖 资本瞄上土地流转

十八届三中全会闭幕之后的一个多月，在河北流转了数千亩土地搞种植的商人老严发现，找他推销土地的人忽然多了起来。

虽在农业领域闯了十多年，但一直老实种菜的老严很纳闷，这些农地介绍人不像往常接触的农民，而更像北京常见的房地产中介，操着模式化推销语言，“老板，xx地靠近公路交通便利，地块连片升值潜力大，现在要改革了，包您有得赚！”

“竟然还存在这么一个群体。”老严最近在接受《每日经济新闻》记者采访时，感叹这些人的“精明”，“跟过去炒房一样，这些人自认为看准了政策，想说服我们炒农地，或者他们自己低价入手流转土地，再高价转给我们，赚个差价。”

“按照《农村土地承包经营权流转管理办法》，只要取得原承包方也就是村民的同意，受让方就可将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，本意是为放活农业生产经营。”一位农业部人士告诉记者，“但如果城市工商资本涌入承包地流转进行炒作，价格层层加码，这会使农民得实利的改革本意被扭曲，值得警惕。”

土地买手化身“合作社”

上述农业部人士表示，“资本炒作农地，不但挤占农民的就业和发展空间，而且因其成本上升，容易加剧土地流转的‘非粮化’和‘非农化’倾向”。

农村承包经营地是怎么变成资本炒作“钓饵”呢？通过老严的介绍，《每日经济新闻》记者接触到了其中一位“卖地者”。“我们的合作社赶在三中全会之前批下来了！”电话里的“卖地者”耿燕来自北京，语调快速而干脆。耿燕之前和她的安徽男友回到家乡阜阳运作，成功收集到5个同村乡亲的身份证，走过常规流程，拿到了合作社的批准，在十八届三中全会召开之前，建起了“自己的”合作社。

她表示建立合作社“越早越好”，并且强调这是她和男友“自己的”合作社。“成立这个合作社是我们创业的一部分，政府越来越重视农业和土地。”她和男友坚信抓住了所谓时代变革的脉动，找到了致富捷径。

实际上，耿燕和男友并不打算将青春真的投入这些土地。“我从没在农村呆过，我们都不懂种地，也不打算种地，先把地占了，以后肯定会越来越值钱的。”耿燕向记者坦言，建立合作社并不是为了开展种植或养殖，而是为了土地，“机不可失，现在越来越多人打土地的主意，再耽搁下去，农民也许会涨价，赚的就少了！”她同时急迫地询问记者是否具备资源，是否可以帮其介绍企业去租种土地。

原来，耿燕与男友的策略是以最少的花费建立合作社，以合作社名义到北京等大城市招徕租地者，估摸出租地面积和种养殖意向后，回到本村以低廉价格预先流转土地或使村民以土地入股成为土地股份合作社，再加价转手租出。耿燕说，“方式很灵活，我们有合作社作门面”。合作社的招牌下，真实动机难以察觉。

老练的老严分析表示，这完全是“空心社空手套白狼”。在某种意义上，耿燕的做法更可称之为“土地买手”。而这样的买手并不止耿燕一人。

资本开始“圈地运动”

截至2012年12月底，全国家庭承包经营耕地流转面积达到2.7亿亩，其中，流入工商企业的耕地面积为2800万亩，比2009年增加115%，占流转总面积的10.3%。一位随相关部委参与过地方调研的专家直言，“现在等着钻政策空子的人很多，利用自身和农民之间的信息不对称，认为可以在改革中捞一笔，成立一个空壳合作社其实是挂羊头卖狗肉，倒买倒卖囤地等涨价。”

《每日经济新闻》记者在河南了解到，有合作社流转5000多亩土地后，其中半数用来进行二次流转，而二次流转出的土地全部用来种植山药、梨树等经济作物，种粮者寥寥。

上述农业部人士表示，“中央关于工商企业参与农村土地流转的政策是一贯的，针对工商企业长时间、大面积租赁农户承包地导致的‘非农化’和‘非粮化’问题，历年的中央1号文件都提出了加强土地流转管理和服务、保障农民土地流转主体地位等政策要求。”

十八届三中全会赋予了农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保的权能，而这成为了“耿燕们”吸引流转土地者的金字招牌。

一些资本开始瞄准了土地流转这个市场。耿燕甚至教记者如何帮她招徕租地者，“你就这样跟老板们说，以后承包地可以抵押、担保贷款了，将激活农村土地的巨量资本，也就是说农村地更值钱了，趁现在农民还不懂，地价还很便宜，你可以入手一批地，转手就赚钱，或者先用我们合作社的名义自己搞种养殖。”

中介游走于灰色地带

新土改浪潮也催生了土地中介人这一职业。

过去，大多数土地流转发生在相熟的村民或邻村之间，或由村委、镇政府牵线介绍，但也有部分人脉熟络、头脑灵活的人担任了农村土地流转的中介角色。现在，随着土地改革提速，这部分人也逐渐走向台前，成为了“土地中介人”。

在相关搜索引擎中输入“土地中介人”，这个群体的信息已经出现在各贴吧、讨论群、甚至县级新闻中。在内蒙古通辽市做了十多年农村土地中介工作的于振海告诉《每日经济新闻》记者，“现在越来越多企业到地方租地，我们熟悉本地情况可以大大节约企业时间和成本，避免出现村民与企业扯皮的情况。”

在一个专门介绍农地流转资源的网站上，记者与广东韶关地区一位陈姓土地中介人取得了联系。陈先生向记者证实，现在有企业看中了政府倾向农村的政策和土地的增值潜力，抢先下乡流转土地，等待土地升值转手。

前不久，作为“土地中介人”的陈先生遭遇了“土地买手”，“虽然现在真心租地搞种植的企业还是多数，但那些来了先询问承包地能不能抵押、租赁，大范围广区域对比已租赁土地情况以估计升值可能的人也多起来了”。

这样的“土地中介人”也处于政策灰色地带。山西财经大学教授吴世斌告诉记者，这类“土地中介人”与上述土地买手之间，存在随时互换身份的可能，“一念之差的区别，在利益的驱使下完全可能做出同样损害农民财产权利的事情，比如来回倒地”。

《每日经济新闻》记者以寻地者身份向河南南阳李姓土地中介人咨询信息，李先生建议，“可以投资林地试试，目前林地价位低，有10元左右一亩的，高的在100元左右一亩的，还有升值空间，出钱一次性买断经营权，有林权证可以过户。”对于农地，李先生则表示，“现在南阳这边的价格已经涨得较高，如果做投资，每亩转手再租保守赚100元左右差价吧”。

吴世斌认为，当地政府可以考虑通过扶持设立有资质有准入的农地推介机构，利用政府行为赋予民间的土地中介相应身份，也许可将其规范为确保农民利益的机构。

土改须维护农民财产权

逐渐逼近核心领域的土地改革正拉开大幕，农村土地使用制度改革方向先行明确。

2013年12月30日，在公布第二次全国土地调查主要成果时，国土资源部副部长、国务院第二次全国土地调查领导小组办公室主任王世元明确表示，农村土地使用制度改革必须严守耕地红线，确保现有耕地基本稳定。承包经营权必须在最严格耕地保护制度下流转；集体建设用地流转必须符合规划和用途管制；城镇化用地必须走节约集约之路。

王世元强调，所有改革都必须以维护农民财产权利为核心。

2014年1月5日，新华社援引国务院发展研究中心研究员刘守英观点指出，当前土地问题十分复杂，牵涉利益相关方太多，土地管理制度改革理论准备不够充分，需要考虑现实、政策与法律的平衡，所以只能由中央统一部署，进行周密的政策设计。

关于堵漏资本炒作农地流转，2013年中央1号文件下发后不久，农业部经管司便已发声，“不支持、不鼓励工商企业大面积租种农户承包耕地，与农民争夺耕地经营权”，而是引导工商资本重点从事种养业产前、产后服务、设施农业、规模化养殖和“四荒”资源开发等适合企业化经营的产业。

吴世斌认为，宏观改革之下还应更新基层监管细则，以堵伤民漏洞。刘守英认为，要在坚持土地公有制、坚持以耕地保护为核心的用途管制制度前提下，借助市场在土地配置中的决定性作用，赋予农民更多财产权利，完善征地制度，实现我国土地治理体系和治理能力的现代化。

城市资本资源、科技人才下乡，完全正常合理！

作者：岩华

各国经验表明：投资城市股票、房地产或工商服务业的回报率，是投资农地的好几倍。农村土地根本炒作不起来，因为土地产出是有限的，今年生产1000斤小麦，明年后年也差不多。这就限制了投资农地的回报率，谁想在农村土地上投机，肯定会被套牢。

关键是控制住土地用途，谁也不能变更，特别是防止官权勾结挪用开发房地产。农地确权颁证，允许交易、抵押和继承土地使用权后，只要适当征收土地流转税，交易税和收入调节税，就可以防止炒作，促进生产。

城市资本、资源、科技、人才下乡，完全正常合理，世界各国无不如此，也是中国开发中西部大势所趋，这才能真正开发建设新农村，并成为中国经济新的增长点。

大规模农村基建和投资，将带动整体经济继续以8%以上高速发展，同时缓解东南沿海各大城市拥堵压力，达到平衡均富。现在，中国水泥、钢材、玻璃、船舶等行业的“产能过剩”，都将供不应求。

城里人不能到乡下买地盖房？

将来，土改完成后城里人到乡下买地盖房，是正常必然的事－－否则，何谈城乡一体？不过，这类现象只会发生在大城市周遭的极少部分城边村，可以缓解城市拥堵污染，改善城市生活品质。但是，全国300多万个乡村的宅基地，大多将会转变为农田。

在征收物业税后，大多农村“非农居民”，将搬进更为便利发达的城镇，原来的宅基地将被卖掉或自动划归没税的农田。中国的土地改革，主要是防止城乡土地荒废或闲置，确权颁证后，无论公私土地，每年都应课以物业税，业主交税不合算，就得卖掉宅基地，或转划为没税的耕地。

新农村建设：将带动中国经济以8%以上高速发展

中央和地方都应带头拨出专项资金（农村基建），象当年的日本及韩国“倾斜投资”及“新村运动”那样，使内陆贫困的农村山区和边疆“平衡发展”，缩小城乡、工农和贫富差距。这包括：建设通往每家每户的水泥道路、自来水、下水道、电线电讯；建设垃圾回收站、医疗所、商店会所等一切现代生活设施。

政府补贴农民建房：凡是达到“政府标准（几种式样供选）”的建房，都可获得政府发给的每户几万元（30%）的建房补贴，并可获得当地民资银行的抵押贷款－－仅此一项，就可为城市闲置的民间资本，提供20－30多万亿的产业大饼！

中国的“新农村建设“将从最贫困的内陆开始，整村整乡整县，象雨后春笋一样焕然一新！相应地，各大城市的拥堵压力将得到根本性缓解，达到全国平衡发展、共同富裕。中国整体经济将以8%以上的速度，持续高速发展二、三十年！而开发中西部，建设新农村实现之日，就是中国全面现代化完成之时。