农村集体建设用地和房产，如何进入市场？

作者：岩华

解决目前城市用地紧缺和房价虚高问题，以及中国房地产未来的健康发展，都必须让农村“宅基地和房产”象中国城市一样，进入流通市场。但是，绝对不能以产权不清的“集体所有”形式，进行交易。否则，必将成为那些掌握“集体土地使用权”的村官和各级干部，官商勾结、贪污腐败的温床。势必引发更大官民“暴力博弈”，群体事件和普遍贪腐。

目前，以任何“集体所有”形式开发，与村官和开发商私自搞的“小产权房”，性质是一样的。任何“集体组织”，都难以避免“官小权大”的村干部，以集体名义，官商勾结、黑箱作业，剥夺农民土地，贪污私分－－目前中国70%以上的“群体事件”和贪腐大案，都是由此引起！

农村建设用地及农民宅基地发展房地产，应象中国城市一样以清晰产权，进入市场：给农民确权颁证，让农民凭“土地使用证”和物业证，按照市场价格，自愿出售宅基地和住房。出让其他农村建设公地，应象中国城市出让土地一样，公开竞拍。从而，彻底杜绝中国农村征地过程中的贪腐和混乱，缓解建设用地紧缺、房价虚高的问题。

中国的西部大开发和建设新农村，以此为突破口，才能找到一劳永逸解决中国“三大差别”的金钥匙。如果人们住在郊区、小城镇或农村，反而更加交通方便，舒适廉价，安全卫生，那人们为什么非要涌向拥挤、污染、昂贵的大城市呢？

农民出售或出租一钱不值、闲置浪费的宅基地，可获得足够资金，开发现代化农场，或发展农业养殖、农产品加工或仓储、运输业－－西部和农村大量积压和长期闲置的资源和能量，将迅速爆发出来，带动中国经济继续高速发展。

政府只负责收税，建设维护基础设施、保护老弱病残、发展教育即可。不必再为普遍的“暴力博弈”大伤脑筋。

新闻：北京开始“集体土地”建租赁房试点

《北京日报》报道，北京副市长陈刚透露，北京市政府已经批准了在集体土地建租赁房的试点方案。已有5个农村集体经济组织申请建设租赁住房1万多套。利用农村建设用地建设的租赁房，将可面向没有北京户籍的流动人口，以市场价格出租，收益归村集体经济组织所有。

北京和上海的试点申请已经获得了国土部的批准。而国土部门在近期还有望专门下发文件，对此类试点予以进一步的规范约束。外界对此举仍存在担忧，集中在是否会出现小产权房问题，以及集体建设用地的拥有者和使用者如何维护其利益。

一位打算申请试点的地方国土厅长直言，因为目前在制度设计上还不能保证不出现新的小产权房，所以目前不敢轻易开展这方面的工作。国土部去年5月份下发的《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》中，曾为此试点设定了几大原则：控制规模、优化布局、集体自建、只租不售、土地所有权和使用权不得流转的原则。

“如果要搞试点，就得提前设计好一些行政手段，能够掌控住局面。比如把这些集体建设用地集中到其所在的区县这级政府手中，先确定责任对象，万一出现了小产权房，我们可以此确定需要对谁进行问责。”上述地方国土厅长称。

住建部住房保障司司长冯俊上月底接受在线访谈时则表示，集体建设用地建设公租房，其产权还是归农村集体经济组织，土地性质也不变，还是农村集体土地，只是允许用租赁的方式租给住房困难的家庭。而且整个建设当中也要严禁占用耕地等，也是有一定的限制。

“不是说想盖就盖，不是说借这个名义把土地所有权变化了，也不能变相地卖了。所以它和小产权是完全不同的概念。”冯俊称。但学者担心的是，最终的租金和收益交给谁呢？集体组织－－岂不还是继续官民的“暴力博弈”？那不是新的“产权不清”的老问题，又是什么？