中国楼市新政：北上广深被购房者挤爆

　　“5.17” 楼市新政落地满一周，该政策被业界称为“史诗级”优化政策。各地再次迎来降首付、优化房贷利率的热潮。尽管该政策尚未在北上广一线城市落地，但叠加效应已凸显。记者实探北上广深楼市，部分项目售楼处人满为患，有项目甚至需要验资才能排卡购房；售楼处通宵卖房，售楼员忙到没时间吃饭，有二手中介称“一天赛一周” 。有市民怀揣不到两成首付率先“上车”，部分二手房业主涨价 ……

　　本文综合央视财经、南方都市报、中国房地产报、上海证券报、大河财立方等媒体
　　上海楼市“热”了
　　新盘售楼部人气足，置业顾问忙到夜里11点
　　新政出台后的首个周末，上海的不少新盘项目像天气一样迅速升温。上海市浦东新区某新楼盘销售告诉记者：“最近一系列新政出来，看房的人明显多了起来，成交量也有所增加。“周末两天我们每天有130多组客户到访，18日就成交了6单。”上海市普陀区某新楼盘销售向记者说。

　　位于杨浦区的保利某新盘的置业顾问向新京报记者表示：“新政中对新盘影响最大且已落地的是公积金贷款政策，上海公积金贷款利率目前已经调整到2.85%，首付比例目前没有变化，现在购买首套房首付比例还是三成。周末来看房的客户和打电话咨询的客户确实有增加，我们项目所推的281套房源已有500组客户进行了意向登记。”
　　位于闵行区的华润某项目上周末也正处于认筹阶段，其置业顾问向记者表示：“周末确实比较忙，项目首期将推224套房源，周末两天已经登记100来组，晚上都忙到11点多才下班。”
　　链家闵行区新盘代理中介向记者介绍称：“上周末的新政主要是给购房者信心，有助于市场回暖，但从具体执行来看，降首付这块上海估计依然会秉持‘因城施策’，未来首付会不会降低还不明确，上海的购房者大多比较理性，都是自住需求，首付即便是降低了，对应的房贷压力也会有所加大。”
　　二手房成交量猛增25%！

　　据央视财经《经济信息联播》消息，5月22日中午，记者在上海金沙江路上的一家房产中介门店看到，店内看房钥匙的箱子已经空了一大半，临近饭点还有不少销售人员匆匆出门，接待客户。记者了解到，在新政公布后的首个周末，这家中介的全市二手房新增带看量，相比4月周末要平均上涨两成左右，成交量较前一周周末则提升超过30%。
　　一套位于普陀区的老式公房，挂牌两天后，上周日达成签约，30平方米总价192万元，单价创下了该小区同户型上半年以来的新高。
　　某地产公司市场分析师 卢文曦：这几天市场情绪已经明显被调（动）起来了， 刚需的客户入市积极程度比较（强），对于盘活二手房市场交易，进而对于一些新房，尤其是中高端的改善型的（房源）去化比较利好。
　　截至21日，5月份上海包括商住、住宅在内的二手房成交量超过11000套，其中上周成交接近4600套，环比前一周增长了25%。

　　新政后首个周末，上海楼市“热”起来了
　　中介：“一天赛一周”，周末成交环比增三成
　　从新政对于楼市的影响来说，二手房往往对政策更为敏感。一位专注于上海杨浦区学区房业务的链家经纪人王真（化名）表示：“上周日（5月19日），我一天就带看了3组新增客户，中午忙到两点多没顾上吃午饭，放在平时的话，可能一周才有3组的量。”
　　上海链家向新京报记者表示：“上周末，上海链家二手房成交较上周末提升32.9%，新增带看相比4月周末上涨20%。本次新政下调了首付比例下限及公积金贷款利率，有效降低了刚需客户的购房门槛，减少购房成本，进而打通房屋置换链条，促进房地产市场健康发展。”

　　“从周末反应来看，二手房咨询量、带看量等数据确实有增加，但是，如果接下来5月、6月上海二手房月度成交量重回1.8万套，甚至能够冲击2万套这样的量，就说明市场真的起来了，目前来看政策效果还有待于进一步显现。”上述经纪人表示。
　　北京
　　看房量明显增多，预期改善拉动部分需求入市
　　“从早忙到晚，上午带客户去通州看新房，下午又转至二手房市场。”“5·17”新政颁布后，北京朝阳区一房产中介机构人士略带兴奋地分享道，新政后无论是新房还是二手房的带看量均显著上升。
　　新政效应催化下，房地产市场活力显著增强，新房项目进场客户数量及购房热度明显走高。
　　据多家官媒记者报道：海淀某改善大盘，新政后次日，到访量提升40%。亦庄河西某改善盘，新政后首个周末，到访量比以往翻一倍。昌平南某新盘，5.18开放3个城市展厅，开放首日接待客户超300组，近70%客户对项目表示明确意向。
　　“出台楼市新政后咨询量明显多了起来，上周末卖了快40套。”北京润府一置业顾问告诉记者，“5·17新政”明显激发了购房者的看房热情，不少客户主动联系我们。

　　同样位于北京市亦庄经济技术开发区的招商玺项目也在新政的助推下迎来了繁忙的周末。该楼盘项目负责人告诉记者，上周六和周日，分别有98组和120组客户到访，短短两天内便成交了10套房产。“从早忙到晚，周末两天售楼处挤满了前来咨询的购房人。”
　　位于北京市大兴区的兴城之星项目置业顾问也分享他们的销售成绩：“新政助力下，仅5月18日一个上午，我们就售出了3套房产。”
　　新房之外，二手房市场也迎来了显著活力。不同中介门店小哥表示，咨询量和带看量均出现增长。
　　据北京朝阳区一房产中介人士透露，新政一经发布，便有不少购房者积极行动起来，主动联系他们，详细咨询政策变动对个人购房决策的具体影响。“上周末的预约看房量激增，达到了十余组客户。”
　　随着市场风向的转变，业主们的心态也随之发生微妙变化。部分业主与房产中介机构取得联系，明确表示暂时停止降价卖房，他们的信心得到了明显提振；也有部分业主希望下架房源，观望后市情况。
　　购房者的需求同样在悄然变化。受政策影响，“此前优先考虑40~60平方米一居或者两局的购房者，现在开始将目光投向更大面积的房源。”前述北京朝阳区房产中介机构人士表示。
　　值得关注的是，虽然政策优化对市场有一定提振作用，但不同区域、不同项目的表现仍有差异，分化仍较为明显。
　　中指研究院市场研究总监陈文静认为，整体来看此次政策调整在首个周末对市场产生了积极影响，市场信心有所提振，短期政策效果有望进一步显现，若核心城市特别是一线城市跟进优化楼市政策，或将强化政策效果的持续性。
　　“刚改人群”加快入市
　　原计划买北京丰台某项目88平方米户型的许女士，在选房前夕，经与家人商量，决定利用政策带来的杠杆效应，选择更大面积的户型。“现在购房政策愈发宽松，利率的降低无疑为我们提供了更多的资金支持。”
　　计划换房的刘先生也做出了类似调整。他原本预算购买121平方米的房源，新政出台后让他决定增加贷款额度，选择了141平方米户型。
　　合硕机构首席分析师郭毅在接受采访时表示，“对于当前的购房家庭而言，大多数人仍需通过出售旧房来实现新房的购买，新政对各类购房家庭都起到了推动作用，形成了一个相互关联、螺旋上升的市场效应。”
　　不过，也有一线城市购房者表达了不同看法。他们认为，尽管首付比例降低能够减轻首期支付负担，但这也意味着月供将相应增加，尤其是在一线城市，购房资金压力本就较大，因此后续还款压力也不容忽视。

　　新政出台后，广州楼市人气回升。资料图片
　　广州：
　　网红盘被“挤爆”
　　5月19日下午3时，记者在位于广州老黄埔板块的保利·招商·华发中央公馆（下称“中央公馆”）营销中心外场看到，看房的私家车停满了两侧道路，不少车主还吃到交警开出的罚单。因为看楼客人太多，该新盘安排了排队长廊，记者排队了10分钟才进入销售中心。进来后看到，中央公馆营销中心座无虚席。场内LED大屏幕提示着“优惠登记最后17个名额”，显示出现场的火爆气氛。
　　“一个销售一天平均要接待八九个客户，一个客户最长咨询一个钟头左右，基本都是诚心买房的客户。”该楼盘的销售杨经理告诉记者，“我们在上周五新政出台当天下午3点才认筹，现在已经认筹300多套了。”杨经理还表示，截至上周末，楼盘共有5000多批次看房客到访。
　　广州市黄埔区华甫荷村旧改项目星河盛世禧悦上周六开盘，也吸引了大量购房者到场参观。星河盛世禧悦的销售经理表示，周末两天到访量超1500人次。
　　部分二手房东提价
　　除一手楼外，上周末，广州二手房也在持续回暖。从带看量看，刚过去的这个周末，广州贝壳累计看房人数达6469人，达近一个月来的峰值；从数据上看，广州二手房东降价从去年下半年开始成为主旋律，但新政后首个周末有所改观。5月18日，贝壳降价房源跌破1200套，19日、20日降价套数维持在低水平段位。
　　新政后三天，涨价的房源数据开始持续走高。5月20日，涨价房源达到111套。贝壳数据显示，广州二手房成交均价呈现三连涨态势。20日，广州二手房均价为2.84万元/平方米。
　　“涨价的二手房数量不算多。广州二手房均价能否维持上涨的走势，依然需要观察。”广州番禺中介经理王天良表示。
　　有市民怀揣不到两成首付率先“上车”
　　截至目前，广州仍未发文执行1.5成首付，但一批看房多时的市民，已经按捺不住率先上车。
　　在天河区网红豪宅中国铁建·招商蛇口西派天河序，销售人员告诉南都湾财社记者，项目周日成交的一名客户只交了100多万元，支付了大约1.5成到两成左右的首付。在这次成功买房前，客户一家曾到访了五次，皆因首付不够而放弃。
　　除了置换买家之外，也有刚需客怀揣不到两成首付就轻装上车。
　　在荔湾区白鹅潭新世界·天馥，上周六有一名客户以50万元做首付，买了一套总价290万元的76平方米三房。项目负责人介绍，该客户一家三口，孩子还在上幼儿园，原本在中山工作生活，近年来到广州工作，此次为了孩子上学而在广州买房。
　　“他们说中山的房子没信心卖，但手上又只有50万元，也不想找亲戚朋友借钱”，今年3月以来，该客户一家反复多次到访新世界·天馥，皆因首付不够没法认购。直到上周五央行宣布1.5成首付新政，他们在上周六就赶到新世界·天馥营销中心，从傍晚6点磨合到晚上9点，终于下定决心购买，首付50万元，以大约1.7成首付上车。
　　据了解，目前已经试行1.5成首付的项目，普遍设有等待期，假设政策1-3个月内不落地可以退回首付。广州中心某楼盘负责人语气坚定地表示，“但我们笃信，广州一定会执行的”。
　　
　　深圳：
　　有新盘几近“日光”，有开发商试水“15%首付”
　　“517”新政后首个周末（5月18-19日），深圳售楼处人气明显上升，一改深圳新盘售楼处冷清的场景，有新盘开盘当天几近“日光”，更有楼盘24小时不打烊、通宵卖房。
　　从新房项目来看，不少在售楼盘推出优惠吸引客户，也有开发商在新政后通宵卖房，另有开发商试水“15%首付”来蓄客。
　　据深圳当地中介介绍，在央行宣布新政前，深圳分区调整限购政策，对市场有一定利好。“限购政策调整后，新房有点起色，从我们代理的项目看，个别的看房量是涨了30%左右。央行政策发布后，周末一部分优惠力度比较大的项目现场确实是比较火的，像金众云山海、京基山海公馆、悦见和府。15%首付也起到了作用，一些开发商按照这个标准来收定金，如果一个月没有落地的话定金可以退。”
　　据深圳中原地产监测，新政首夜，龙华项目悦见倾湖24小时不打烊、通宵卖房，最终周末两天成交5.18亿元、上门量超3000批，开盘打九二折。
　　另有多个项目也纷纷传出喜报，龙华中洲迎玺在新政首日成交28套，3天成交77套；宝安的鸿荣源珈誉府，新政首个周末成交48套。
　　从深圳中原地产的数据来看，新政后首个周末（5月18-19日），存量房成交双日突破50套，中原找房访问量环比增长3.7倍，带看量环比上涨3倍，成交量环比上涨2倍；新房周末成交量突破300套，成交金额15亿元。
　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦指出，上周五央行宣布新政，但其实深圳这边银行还没有公布具体的细则，很多开发商做出了首付15%的承诺，因此相较于二手房，新房市场的表现比二手房更明显一些。
　　中介二手房周末单日成交量创近三年新高
　　与此同时，深圳二手房周末两天的看房量超越2020年的周末高峰期，成交量创近4年历史新高。为此，机构对楼市预测由“谨慎乐观”变为“积极乐观”。
　　深圳头部中介机构乐有家披露的数据显示，新政后首个周末（5月18-19日），乐有家深圳门店二手看房量对比以往周末上涨127%，成为2018年以来的最高点，超越2020年二季度的历史高峰期；门店二手房成交量对比以往周末上涨117%，5月19日单日成交量创下2021年2月以来的最高点。
　　美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，5月17日出台的政策，体现出国家对房地产市场的支持力度是非常大的，而且托底的意味也比较重，因此大家对于房地产市场继续下行的预期发生了变化，部分购房者会选择在市场实际转向之前入市。再加上深圳房价在这几年已经下降不少，贷款政策也非常友好，因此可以看到上个周末各大开发商的营销中心人头攒动，喜报不断；二手房市场的带看量和成交量，都出现双位数的增长。
　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦表示，5月以来，政策的力度和频率是很大的，也是因为之前市场降温的比较久，一系列政策发布后，积累的购买力开始释放。另一方面是之前基数比较低，所以各项涨幅会比较明显。“其实，之前各项政策出台后，短期内都有一定的效果，但也有一点温水煮青蛙，市场也在积蓄反弹的力量。‘517央行政策’宣布降低首付比例，意味着买房的门槛降低了，会促进购房者买房的欲望。从某种程度上来说，也反映了风险降低。理论上来说，拿出来的钱越多风险就越大，现在等于银行共同承担风险。如果房价下跌的幅度超过首付的话会有断供的风险，所以银行愿意承担更高的风险说明对房价的趋势是看稳的。”
　　
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　　展望：北上广深会跟进1.5成首付吗？ 各方期待新政细则尽快落地
　　在市场人士看来，降低首付和房贷利率无疑是央行多则新政中最具影响力和实际意义的调整。尽管新政的全面落地尚需时日，但一些城市已经落实，一些开发商也纷纷行动起来，通过调整首付比例提前锁定客户。
　　目前，武汉、合肥、长沙等地纷纷跟进执行“5·17”楼市新政，积极落实降低首付比例、取消房贷利率下限等措施。作为一线城市的北京和上海，政策动向也备受关注。
　　李宇嘉预测北京、上海等一线城市也会跟进相关政策，以满足更多新市民的购房需求。他强调，一线城市的年轻人和新市民对首付门槛更为敏感，因此，这一政策的跟进将更有利于他们实现购房梦想。
　　诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，目前一线城市已经纷纷跟进了公积金利率的下调，但对于首付比例和房贷利率的进一步调整，由于存量房贷的复杂性以及去年四季度已进行的大幅调整，一线城市需要谨慎考虑，以避免造成老客户心理不平衡。“首付比例下调是行业趋势，预计一线城市首套或首付比例将下调至25%，二套首付比例下调至35%左右。”
　　陈文静认为，当前，北京、上海在首付比例、房贷利率等方面均存在较大调整空间，未来或将根据市场变化和调控需要适时出台相关政策，以进一步激发需求潜力。
　　5月17日的楼市新政出台向市场传递了积极的信号，不少购房者期待相关细则尽快落地。
　　“现在有些客户在买房首付款上‘差一口气’，像上海目前是首付30%，如果降低首付比例就可让这些客户够到买房门槛。另外，有些客户还款压力较大，现在利率下调，就是为了降低购房者的成本，让大家更愿意消费。”上海市普陀区某新楼盘销售人员表示，随着楼市新政的出台，前来咨询买房政策细则的人不在少数。
　　有购房者表示，他十分关注上海的首付款比例会否调整，这将决定是否会在近期出手买房。
　　上海市浦东新区某新楼盘销售人员表示，目前前来咨询买房的客户以刚需客为主，公积金贷款利率下调更受这类客户青睐。
　　“总体上我感觉市场变化不大，但确实有一些房东有守价的想法，二手房议价空间有所收窄。”浦东新区御桥地区某中介告诉记者，目前客户咨询量有增加，但想要将市场看得更清楚，还需要等上海具体政策细则出来