美国房地产下滑8.9％，房价最高恐跌40％

本周二，高盛银行研究分析部门发布的一篇报告预测美国房市将继续走低，新房销售将下将22%，二手房销售下降17%，房地产GDP下滑8.9%。8.9%什么概念，看看战争中的俄罗斯，今年GDP预测是下滑3%。

然而2023不会更好，只会更惨烈，明年新房销售预计还将下滑8%，二手房销售下滑14%，房地产GDP 下滑9.2%。

随着贷款成本上升，美国的房屋销售比一年前下降了20%以上。根据全国房地产经纪人协会(NAR)的数据，上个月，美国现房价格中位数从创纪录的413,800美元下降到403,800美元。

但是，考虑到自疫情开始以来，美国房价的中值已经飙升了近36%，一个月约2.4%的价格下降，目前只能算毛毛雨。暴风雨即将来临。

再创业（Reventure）咨询基金的CEO尼古拉斯（Nicholas Gerli），对美国房地产预测的最激进，他认为这次美国房市的泡沫将是有史以来最严重的一次，甚至超过了2008年。他放言有些地区的房价将会下跌40%。

这是美国过去100年，根据通货膨胀率调整后的房价走势图，可以看到现在的房价已经高于上一次房市危机前的巅峰。这次泡沫比较集中在红色区域，主要是美国的两个地方：

一个是在阳光地带，特别是在东南部，比如夏洛特，预计房价将下降27%。另一个就是美国的山区，比如犹他州的盐湖城，预计下降28%。这次最大的房地产泡沫之一将会是奥斯汀，看看纽约和奥斯汀的历史房价曲线，奥斯汀都涨到了和纽约一样的房价！

所以他预测奥斯汀的房价将下跌35%，从59.4万降到39万。凤凰城房价会垮的一个重要原因是当地居民的收入水平无法支撑如此高的房价。

就拿上一次2007年崩盘前的房价/收入比来看，房价27.3万，人均收入3.4万，房价／收入比是8倍。之后凤凰城的房价大跌，房价／收入比一路跌到了3.3，从2014年到2019年，才恢复到5.5左右。

再看看现在，Phoenix 房价中位数达到48万，家庭收入中位数5.2万，房价／收入比已经达到了9.2。