如何入市？集体土地及小产权房

作者：岩华，中华研究所

1978年包产到户后，农村耕地划归农民使用，2007年后村官没有了耕地的处置权。但是，中国农村集体所有的“建设用地”，存在严重的制度缺陷，处于“产权不明”的混乱状态。一个普通乡村干部就可以“集体名义”私自开发、挪作他用或违法倒卖，乱占耕地，私建没有产权和土地使用权的“小产权房”，从中贪污私分――所谓的集体所有土地，事实上只属个别“干部”所有，在制度和法律上缺乏监管。

因此，中央应采取明确措施，将农村“集体所有土地”，统一规划为“公有土地（或国有土地）”，跟城市的国有土地一样，由县区以上政府统一规划、严格监管。村干部不能再有“土地处置权”，禁止任何官员、个人和乡村干部，以“集体名义”私自开发、挪用、出租、转让或出售“集体土地”。

所有农村集体所有土地应由区县级以上国土局制定“土地规划（zoning）”，对每块土地，规定具体用途和限制容积率。例如耕地、农场、森林、草原等，不能转变为其他用途，乱建住房或开发房地产。建筑物占地不能超过80%，楼房不超过几层等。即使政府规划的三农建设用地开发，属于农民的必须以市场价向农民购买。属于集体的应由乡镇以上政府以公开拍卖、招标、出租、承包等公开透明的形式，向社会开放，公平竞争，以杜绝目前普遍的“土地贪腐”。

解决目前城市用地紧缺和房价虚高，以及中国房地产未来的健康发展，应象中国城市土地开发一样，让农村宅基地和房产进入流通市场。但是，不能以现在这样产权不清的“集体所有”形式，进行交易。否则，必将引发那些掌握“集体土地使用权”，却毫无监管的村官，官商勾结、贪污私分。从而引发和普遍贪腐,官民“暴力博弈”，及没完没了的群体事件。

目前，仅在各城市的城边村或城中村，以“集体所有”形式开发，被村官和开发商“黑箱作业”，剥夺农民权益贪污私分－－全国70%以上的“群体事件”和土地贪腐大案，都是由此引起！如果全国各地给予村官土地处置权，全国土地贪腐及农民反抗将一发而不可收。因此，村集体不能土地处置权，也不能有“小金库”，所有收入都应上交乡镇以上政府，村干部的工资补贴应由乡镇政府发放；农民福利及补贴也由乡镇政府直接发放给农民，避免村干部克扣贪污。

农民宅基地和房产，应象中国城市一样以“清晰产权”，进入市场。目前进行的土地物业登记，应理清每块土地的所有者和具体用途。除了村民占用的宅基地，以及用作道路、场馆、广场、公园、草坪、公测、湖泊等“公共用地”，其他土地只能规划为耕地，回归农田。农村绝不应再有作为工业、商业及服务业开发建设的“集体建设用地”，村内小商业、服务业应在农民自己的宅基地和物业上进行。

如果政府要发展工商服务业，或增加住房用地、开发房地产(城镇附近)，也应由区县以上的政府统一规划，设置居民小区，工业园、商业服务业园。并象城市的开发物业那样，由县区以上政府采用公开招标、竞价拍卖等，严格按照法定程序进行。任何村干部都不能以“集体”名义将公共土地“流转”，更不能私自出售、出租、转让给他人或公司，挪做商业开发、工业建设或房地产业等用途。

农村土地“确权颁证”后，允许农民将宅基地和物业，按市场价格自由买卖，抵押和继承。这样，就形成城乡一体的土地物业流通市场。那时，无论城乡所有房产都有合法产权，不仅可缓解大城市的高房价及用地压力，更从跟本上解决“小产权房”问题。

如何解决小产权房？

现在城边村已经建好的小产权房，一律不得给予产权证。这些小产权房应分两种情况对待：第一、如果占用土地为非耕地，在放开农村宅基地和农田交易后，这类小产权房必须交足与市场的实际差价后，才能补办房产证。第二、如果小产权房占用的是耕地，那就任何时候都不能合法化，必须坚决拆除违建，回复耕地。这是法制化保护耕地的不二之法。

农村集体建设用地，只能是共益的道路、广场、公园、湖泊、会堂、厕所、图书馆等公共用地，一般不应规划为盈利性的工商服务业建设用地。否则，农村集体产权不清，必然导致普遍腐败！村集体不能有土地处置权，也不能有“小金库”，所有收入都应上交乡镇以上行政管理部门。村干部的工资补贴应由乡镇政府发放。农民福利及补贴，由乡镇政府直接发放给农民，避免村干部克扣贪污。