世界各国的农地政策

岩华观点：日韩台等东亚及部分欧洲“人多地少”地区，都有对农地明确的“用途管制”，不能擅自改变用途，以保护耕地及粮食安全。但美国加拿大澳洲等“人少地多”的发达国家，并没有明确“农地专用”的限制。美加等国的通常法律是：任何人或外资都按市场化买卖任何一块土地。除了国家或州县政府为保护动物、濒危植被所设立的Reservation（自然保护区） ，任何土地都可以盖住、建工厂、仓库、办公楼等建筑。但是，必须先到当地政府办理zoning（变更规划）手续。一般的“用途改变”程序，只是列行公式，不需行贿官员都可批准。

但别高兴太早了，关键是后面的“税种改变”。西方农地本身不需缴税，或者只缴轻微的农业税：按自己申报的农林畜牧养殖渔业等，当年产生的最后利润，象征性缴纳很少的利润稅（profit tax）。但变成房地产或建筑物后，每季度就得缴高额的地产物业税（property tax），每年缴税相当于物业价值的百分之几。这才是欧美限制乱建房地产的“软性杀手锏”。欧美的地产税是仅次于所得税（income tax ）的第二大税种，是财政的最主要来源之一。可有效防止房地产闲置浪费，调节财富分配、均衡贫富差距。

因此，很多人即使买得起、或盖得起房子，却缴不起房地产税。从根本上杜绝了土地房屋的闲置浪费。中国至今仍迟迟未能推出房地产税，这正是大城市房地产泡沫化、贫富差距两极分化的根本原因。