“农村集体土地入市”，非常危险！

作者：岩华

目前推动的“农村集体建设用地”l直接进入市场，非常危险。可能引发农村新一轮的贪腐混乱、群体事件。

“集体所有土地”存在先天缺陷

目前，中国农村“集体所有”土地，存在着先天性的制度缺陷，一直处于“产权不清”状态。一个普通乡村干部就可以“集体名义”私自开发、挪作他用或违法倒卖，乱占耕地，私建没有产权和土地使用权的“小产权房”现象，屡禁不止。官小权大，土地贪腐引发群体事件层出不穷――所谓的“集体所有土地”，事实上只属个别“干部”所有，在制度和法律上缺乏监管。

先将“集体土地”划为“国有土地”

中央“新土改”的第一步，应先将农村“集体所有土地”，统一规划为“国有土地”，跟城市的国有土地一样，由县区以上“国土局”统一监管。禁止任何个人和乡村干部，以“集体名义”私自开发、挪用、出租、转让或出售“集体土地”。

国土局统一规划监管城乡土地

所有农村集体所有土地应由区县级以上国土局制定“统一规划（zoning）”。对每块土地，规定具体用途，对商业或建设用地限制容积率。例如耕地、农场、森林、草原等，不能转变为其他用途，乱建住房或开发房地产。建筑物占地不能超过80%，农村楼房不超过几层等。所有“集体土地”应由乡镇以上政府以公开拍卖、招标、出租、承包等公开透明的形式，向社会开放，由县区以上国土局统一规划、办证及过户手续。企业和个人按市场价格，公平竞争，以彻底杜绝普遍的土地贪腐和混乱。

清晰产权：城乡一体，自由交易

解决城市用地紧缺、房价虚高及房地产泡沫，引导城市资本向实体经济、建设新农村、发展新城镇，中国农村土地应象城市的“国有土地”一样，让农村宅基地、建设用地和房产物业，进入城乡一体的流通市场。但是，绝对不能以目前产权不清的“集体所有”形式，混乱交易。否则，必将那些真正掌握“集体土地使用权”，却毫无监管的村官，官商勾结、贪污私分。从而引发和普遍贪腐,官民“暴力博弈”，及没完没了的群体事件。

根源上杜绝官小权大、村官腐败

如果还是以“集体所有”形式，胡乱开发，就会象以前村官和开发商私相授受，搞成“小产权房”那样产权不清性、贪污腐败的烂摊子。目前“集体财产”难以避免被“官小权大”的村干部，黑箱作业，剥夺农民权益，贪污私分－－目前中国70%以上的“群体事件”和贪腐大案，都是由此引起！如果全国都这么做，不知乱成什么样子！

农村不能再搞“集体所有”工商业

农民宅基地和房产，应象中国城市一样以“清晰产权”，进入市场。目前进行的土地物业登记，“确权颁证”，理清每块土地的所有者和具体用途。每户村民只能占有一块宅基地，及与户籍相应耕地，允许农民买卖、抵押和继承土地物业。其他农村道路、场馆、广场、公园、草坪、公厕、湖泊等，规划为“公共用地”。对城乡地产实行物业税，大量闲置宅基地将转化为“免税”的耕地，回归农田。农村土地绝不应做工业、商业及服务业开发建设的“集体建设用地”，或搞“集体所有”的工商服务业。村内小商业、服务业应产权清晰的，宅基地和私营物业上进行。

杜绝“小产权”，给予合法产权

如果政府要发展工商服务业，或增加住房用地、开发房地产(一般挨近城镇)，也应由区县以上的政府统一规划，设置居民小区，工业园、商业服务业园。并象城市的开发物业那样，由县区以上政府采用公开招标、竞价拍卖等，严格按照法定程序进行。任何村干部都不能以“集体”名义将公共土地“流转”，更不能私自出售、出租、转让给他人或公司，挪做商业开发、工业建设或房地产业等用途。

雨后春笋：农村将出现代化大农场

农村土地“确权颁证”后，允许农民土地使用证和物业证，按市场价格，自由出售宅基地和住房，也可以将农村宅基地和物业抵押和继承。这样，就形成城乡一体的土地物业市场。那时，无论城乡所有房产都有合法产权，不仅可缓解大城市的高房价及用地压力，解决“小产权房”问题，中国农村将象雨后春笋般出现大规模、机械化、高科技的农场。实现城乡一体、统一产权，统一市场，农村将真正实现习近平所倡导的“全面小康”。